- L'approbation finale porte sur la propriété : le prêteur peut demander une évaluation.
- Sous 20 % de mise de fonds, la prime d'assurance prêt s'ajoute à l'emprunt; au Québec, la taxe de 9 % sur cette prime se paie comptant chez le notaire.
- L'assurance habitation est exigée par le prêteur avant la signature.
L'approbation finale
Envoyez la promesse d'achat acceptée à votre prêteur ou à votre courtier hypothécaire dès le lendemain. Il vérifie que la propriété vaut le prix, parfois par une évaluation, et que votre situation n'a pas changé depuis la préapprobation. C'est ici que le prêt devient officiel.
Le délai de votre condition de financement est court, souvent une à deux semaines. Répondez vite aux demandes de documents, et surtout, ne changez rien à votre situation : pas de nouveau crédit, pas de gros achat, pas de changement d'emploi si vous pouvez l'éviter. Quand la lettre d'approbation arrive, votre courtier transmet la preuve au vendeur, et la condition est levée.
L'assurance prêt hypothécaire
Avec moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être assuré. Les assureurs sont la SCHL et deux assureurs privés; votre prêteur choisit. La prime est un pourcentage du prêt, plus élevée quand la mise de fonds est petite, et elle s'ajoute au montant emprunté : vous la remboursez avec l'hypothèque.
Une particularité du Québec qu'on découvre souvent trop tard : la taxe de vente de 9 % sur cette prime ne se finance pas. Elle se paie comptant, chez le notaire. Sur une prime d'environ 15 000 $, ça fait environ 1 350 $ à prévoir dans vos frais de clôture.
L'assurance habitation, et les choix du prêt
Avant la signature, le prêteur exige une preuve d'assurance habitation qui couvre au moins le montant du prêt. Magasinez-la dès l'acceptation de la promesse : le montant compte dans votre budget mensuel, et certaines maisons, plus vieilles ou avec un ancien réservoir à mazout, coûtent plus cher à assurer.
Restent les choix du prêt : taux fixe ou variable, la durée du terme, et l'amortissement, 25 ans ou 30 ans si vous êtes admissible. Il n'y a pas de bonne réponse universelle. Un taux fixe achète la tranquillité; un variable suit le marché. Choisissez selon votre tolérance au risque et votre marge de manoeuvre, pas selon la prédiction de quelqu'un.
Questions fréquentes
Le prêteur peut-il refuser après m'avoir préapprouvé?
Oui, si la propriété ne passe pas l'évaluation ou si votre situation a changé. C'est exactement pour ça que la promesse d'achat contient une condition de financement avec un délai : si le prêt est refusé, vous vous retirez sans pénalité.
Promesse acceptée au prêteur le lendemain, aucun changement à votre situation d'ici l'approbation, assurance habitation magasinée tout de suite, et la taxe de 9 % sur la prime d'assurance prêt prévue comptant chez le notaire.
- Transmettre la promesse acceptée à votre prêteur ou courtier hypothécaire.
- Répondre le jour même à chaque demande de document.
- Obtenir trois soumissions d'assurance habitation.
- Ajouter la taxe de 9 % sur la prime d'assurance prêt à vos frais de clôture.
Sources : SCHL, assurance prêt hypothécaire · OACIQ, Guide de l'acheteur (les étapes après la promesse d'achat)
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