- Sous 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %, avec un prêt assuré par la SCHL.
- Le CELIAPP et le RAP permettent d'épargner à l'abri de l'impôt, et ils se cumulent.
- Depuis 2026, Québec rembourse la taxe de bienvenue aux premiers acheteurs admissibles, jusqu'à 5 875 $.
La règle du 5 %
Pour une propriété de moins de 500 000 $, la mise de fonds minimale est de 5 %. Sur une maison de 400 000 $, ça représente 20 000 $, pas 80 000 $. Entre 500 000 $ et 1,5 million, c'est 5 % sur la première tranche de 500 000 $ et 10 % sur le reste.
Avec moins de 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être assuré, le plus souvent par la SCHL. La prime s'ajoute au montant emprunté. C'est un coût réel, mais c'est aussi ce qui permet à la majorité des premiers acheteurs de devenir propriétaires sans attendre des années. Depuis décembre 2024, les premiers acheteurs qui prennent un prêt assuré peuvent aussi l'amortir sur 30 ans, ce qui baisse le paiement mensuel.
Deux programmes qui accélèrent l'épargne
Le CELIAPP, le compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété, permet de cotiser jusqu'à 8 000 $ par année et 40 000 $ à vie. Les cotisations réduisent votre revenu imposable, et les retraits pour un premier achat ne sont pas imposés. Ouvrez-le tôt : les droits inutilisés se reportent, mais seulement à partir de l'ouverture du compte.
Le RAP, le régime d'accession à la propriété, permet de retirer jusqu'à 60 000 $ de vos REER sans impôt pour un premier achat, à condition de rembourser sur 15 ans. Les deux programmes se cumulent, et si vous achetez à deux, chaque personne admissible a ses propres plafonds.
Les crédits d'impôt du premier acheteur
Au fédéral, le montant pour l'achat d'une habitation donne un crédit non remboursable d'environ 1 500 $ l'année de l'achat.
Au Québec, c'est nouveau et peu de gens le savent : depuis le 1er janvier 2026, un crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété rembourse les droits de mutation payés à la municipalité, la taxe de bienvenue. Les premiers 5 000 $ sont remboursés au complet, puis 25 % de l'excédent, pour un maximum de 5 875 $. Le crédit diminue pour les propriétés de plus de 750 000 $. Sur une maison de 400 000 $ à Gatineau, la taxe de bienvenue est d'environ 4 100 $ : elle serait remboursée en entier.
Questions fréquentes
Est-ce que 5 % de mise de fonds, c'est une mauvaise idée?
Ce n'est ni bon ni mauvais en soi. Vous payez une prime d'assurance prêt, mais vous entrez sur le marché des années plus tôt. Ce qui compte, c'est que le paiement mensuel complet, prime incluse, reste confortable. C'est le calcul de l'étape 4.
Sur 400 000 $ : 20 000 $ de mise de fonds minimale. CELIAPP (8 000 $ par année, 40 000 $ à vie) et RAP (60 000 $) se cumulent. La taxe de bienvenue des premiers acheteurs est remboursée par Québec depuis 2026, jusqu'à 5 875 $.
- Ouvrir un CELIAPP si ce n'est pas déjà fait, même avec un petit montant.
- Vérifier le solde de vos REER et votre admissibilité au RAP.
- Calculer 5 % du prix que vous visez, plus une réserve pour les frais de l'étape 4.
- Mettre en place un virement automatique le jour de paie.
Sources : Gouvernement du Canada, CELIAPP · Gouvernement du Canada, RAP · Revenu Québec, crédit d'impôt remboursable pour l'accès à la propriété (2026) · SCHL, assurance prêt hypothécaire et mise de fonds minimale
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